Статьи и информационные материалы : Тольятти

Тольятти – Сити: смена имиджа

Минувший год для строительной индустрии был революционным. Вступили в силу новые федеральные нормы, касающиеся порядка осуществления строительной деятельности. На местном уровне были внесены изменения в схему градостроительного зонирования, вызвавшие немало споров и даже судебные разбирательства. Состоялись семь градостроительных советов, на которых принято 21 принципиальное решение по развитию города. Ежегодно в управлении архитектуры города приходится разбирать тысячи документов. В течение месяца порядка 700. И каждое из этих дел формирует облик города. За минувший год специалисты управления архитектуры отметили существенный рост подготовки пакетов исходно-разрешительной документации. Причем в большей степени это касается объектов инженерного обеспечения: сетей, коммуникаций, линейных сооружений, объектов недвижимости. — Застройщики наконец-то поняли, что это собственность, которую нужно оформлять по всем правилам, — отметил главный архитектор города Александр Кирьяков. — Динамика роста такова: 2003 год —10 пакетов ИРД, 2004 год —54, 2005 год —110 пакетов. Если разделить это количество на количество рабочих дней, получается примерно 1—2 разрешения в неделю. Учитывая, что штат специалистов в управлении очень небольшой, работа была очень напряженной. О том, как отразились нововведения на градостроительной ситуации, и перспективах развития города в будущем Александр Леонтьевич рассказал нашему корреспонденту.

Буква закона и новые тенденции. — Прежде всего очень много изменений внес Градостроительный кодекс, вступивший в силу 1 января прошлого года. В частности, 48-я статья ГК гласит, что «проектировать и строить может только владелец земельного участка». Эта формулировка в корне изменила процесс подготовки исходно-разрешительной документации для строительства объектов. Раньше для строительства выделялся и предварительно согласовывался земельный участок, затем порядок предусматривал постановление на проектирование, осуществлялась проверка проектно-сметной документации. И только после этого земельный участок предоставлялся для целей строительства. Сейчас же границы участка утверждаются мэром, далее заявитель может оформлять межевое дело и ставить участок на кадастровый учет. После этого зарегистрированный земельный участок становится объектом недвижимости. Под этот земельный участок заявитель имеет право оформить кредит, заложить его в банке, получить какие-то гарантии. С одной стороны, это упростило для застройщиков процесс подготовки исходной документации, с другой — существенно осложнило, поскольку этот механизм требует оперативного решения многих вопросов, связанных с регистрацией. За минувший год мы подготовили 59 архитектурно-планировочных заданий по объектам жилищного и гражданского строительства, промышленного назначения — 25. Через инвестиционную комиссию прошли процедуру еще 30 объектов жилищно-гражданского назначения, 8 — общественно-торгового и 14 — промышленного, то есть уже 136 объектов. Вторая норма — закон о долевом строительстве, который вступил в силу с апреля прошлого года, — существенных пози"тивных изменений не принесла. Однако серьезно повлияла на стоимость жилья, увеличив ее примерно на 18%. Почему это произошло? Ранее прямой договор застройщика с дольщиком (инвестором) считался инвестиционным и не облагался НДС. Эта норма была пересмотрена, и это соглашение переведено в другую правовую плоскость, а именно оказание услуг. Разработчики рассчитали так, что дольщик дает деньги застройщику, авансируя строительство, соответственно, строительство в этом случае формулируется как услуга, которая в свою очередь облагается налогом. Кроме этого, на застройщиков налагается целый ряд обременении, что во многом сковывает инициативу застройщиков. В связи с чем «посыпались» ряд строительных компаний в Москве, Самаре. (Об этом было немало сюжетов по центральному телевидению.) Слава богу, в Тольятти такие случаи не зарегистрированы. Тем не менее, возможно, в ближайшее время эта норма будет либо отменена, либо пересмотрена. Соответствующие обращения по этому поводу были направлены в администрацию президента, предсе"дателю правительства и в Государственную Думу. Основная суть документов — ускорить разработку и внести в Государственную Думу дополнительные поправки к федеральным законам, предусматривающие отмену солидарной ответственности банка-кредитора по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства. Это позволит увеличить объем финансирования строительства жилья за счет средств участников долево"го строительства и банковских кредитов. Освобождение от обложения налогом на добавленную стоимость операций по передаче застройщиком участнику долевого строительства имущественных прав по договору участия в долевом строительстве, в результате чего застройщик получает средства для осуществления расходов на строительство жилья (приобретение или аренду земли, инженерные изыскания, подготовку проектной документации, подготовку земельного участка для застрой"ки, инженерное обеспечение), а также по переуступке таких имущественных прав. С 1 октября действует еще одна норма Жилищного кодекса, в соответствии с которой многоэтажные жилые дома оформляются только на условиях проведения торгов. Это очень жесткая норма, требующая оформления земельного участка, определения его параметров, функционального назначения и технических условий. А технические условия — процедура платная, и оформляется этот документ в заявительном порядке. К тому же в прошлом году мы направили порядка 40 запросов по мощностям (в основном в Автозаводском районе) и не получили ни одного положительного ответа. Техническая возможность для «посадки» на уже существующие сети новых жилых домов в Автограде практически исчерпана.

Стратегические решения. — Что в связи с этим городские власти намерены предпринимать? — Существует два варианта. Планируется переброска части тепла с Тольяттинской ТЭЦ (в Центральном районе) в Автозаводский район для нового строительства — ведутся две нитки из Старого в Новый город. Кроме того, планируется провести газопровод со стороны Подстепок и кирпичного завода в сторону Нового города (по ул. Лесной через зеленую зону и через «треугольник»). Это что касается тепла. Город также строит два водозабора: Лесной-1 и Лесной-2, в бюджете заложены средства на эти цели. Но здесь возникает другая проблема — по ливневым и канализационным стокам. Очистные сооружения ВАЗа работают с предельной нагрузкой и требуют реконструкции. Альтернативный вариант — применять новые технологии очистки. К примеру, финны демонстрировали новые технологии — мобильные очистные сооружения. Что для города предпочтительнее, сказать сложно, нужны расчеты специалистов, но дорого обойдутся и тот и другой варианты. Точечная и концептуальная застройка — Какие территории планируется «распечатать» в этом году? — В черте города это территории, которые расположены вдоль улицы 40 лет Победы. Здесь жилые дома будут строиться очередями, существует уже проект застройки, однако сейчас в него вносятся небольшие изменения. К примеру, вместо двух небольших магазинов планируется построить торговый центр. В этом микрорайоне будут также школа, поликлиника, рынок. Жилая застройка представлена в основном многоэтажками, но к лесу этажность понижается. Основные застройщики — четыре компании: «Стронж», «Мое жилище», «Городской строитель», «Лада-Дом». Кроме того, в 32 квартале между улицей Дзержинского и Ленинским проспектом планируется строительство нескольких жилых домов. На территории «АвтоВА-Загро» планируется разместить новый микрорайон «Калина» (напротив 18 квартала), который будет активно застраиваться. В этом году «треугольник» (там, где летом были обнаружены «инопланетные знаки». — Прим. авт.) начнем осваивать. Инвестор московский. Здесь до конца года будет отработан проект детальной планировки, определены зоны функционального назначения. В этой части города предполагается жилая застройка (средней этажности), общественно-деловая зона и строительство досугового центра. Для набережной в Автозаводском районе уже подготовлен проект планировки. Но застройщику предстоит провести еще общественные слушания, по результатам которых будут внесены изменения в регламентное зонирование территории и, соответственно, скорректирован генплан. В Центральном районе планируется застройка бульвара Ленина и территории за улицей Баныкина. Проект застройки «поля чудес» прошел все экспертизы, и в этом году застройщик приступит к работам. На сегодняшний день отработаны все объемы, планировочные детали, конструкции. — Поселок Федоровка теперь находится в черте города. Между тем это очень проблемный участок, который к тому же представляет собой «коммунальный» узел. Планируется ли как-то его обустраивать? — В городском бюджете на этот год предусмотрены средства — 1 млн. 800 тыс. рублей на разработку проекта планировки поселка Федоровка. Дело в том, что именно по этой территории у нас нет документов, регулирующих застройку, ни красных линий, ни планировочных схем по организации водоотвода, по сбросу паводковых вод. А здесь, между прочим, очень сложный рельеф. Но в этом вопросе есть еще одна сложность: чтобы приступить к работе, нужна точная топосъемка. Это достаточно дорогостоящий процесс, и мы думаем, как бы половина этих средств не ушла на выполнение топографических работ. Единственная надежда — на понимание и поддержку областного управления картографии и геодезии, специалисты которого, возможно, смогут пойти навстречу и предоставят хотя бы исходный материал, первичные данные о поселке. Через поселок проходят два коллектора — ВАЗа и ТоАЗа, это очень сложные инженерные сооружения, которые тоже требуют вмешательства.

Превращение провинции в сити-центр — Практически в каждом районе или построен, или строится торговый центр, рассчитано ли, сколько их должно быть, кто контролирует их количество? Не много ли на каждого жителя? Были проведены исследования (один из банков привлекал иностранную компанию, изучающую возможности инвестиционного рынка) по части привлекательности размещения торгово-развлекательных центров, офисных сооружений, инженерных коммуникаций. Так вот, емкость по торговым площадям в соответствии со статусом города, по количеству жителей и по количеству товарооборота не соответствует уровню города. У нас емкость торговых площадей порядка 200 тысяч квадратных метров, и она может быть увеличена вдвое. Кстати, в последние годы в этом смысле отмечена положительная тенденция, вспомните: десятилетие назад город заполонили коммерческие киоски, на смену которым позже пришли модульные павильоны, стихийные рынки сменили цивилизованные крытые помещения. Следующий шаг строительство специализированных торговых комплексов. Меняется уровень взаимоотношений продавец-покупатель, каждая из сторон предъявляет друг другу определенные требования, диктует правила. В ходе этих исследований была отмечена еще одна характерная особенность: в городе нет ни одного офисного сооружения, соответствующего по европейской классификации классу А (категории А, В и С). Класс А — это коммерческий бизнес, помещения этой категории сдаются в аренду, принося собственнику неплохие дивиденды. В этом смысле коммерческая недвижимость у нас не представляет особого интереса, поскольку, как правило, офисы располагаются в детских садах, школах, пристроях, а также в жилых домах. Хотя, я думаю, в перспективе эта тенденция изменится.

Грамотный подход — Как будет меняться планировочный каркас города по дорожной сети? — Структура Тольятти изначально заложена очень удачно, и в первую очередь это касается транспортной схемы. Ведь пропускная способность автомагистралей — это определяющий показатель, тем более для автомобильного города. Но, естественно, нам предстоит еще многое сделать в этом плане, транспортная нагрузка с каждым годом возрастает. В связи с этим в генеральном плане предусмотрены новые схемы: Южное шоссе будет продлено вдоль «Парк Хауса», далее по Калмыцкой, через промкомзону с выходом на улицы Ленинградскую и Новозаводскую. А в будущем — на трассу М5. Улицу Коммунальную планируется «вытащить» на Обводное шоссе, но опять же здесь нужно решить проблемы территории (через зе"мли Ставропольского района). Но эта дорога, скорее всего, будет пересекать территорию будущего жилого микрорайона. И мы предупреждаем инвесторов, что, если не обеспечить транспортную доступность, жилье в этой части будет неликвидным. Что касается многоуровневой развязки в 18 квартале, до сих пор не завершен спор со Ставро"польским районом по земле. Де"ло в том, что два кольца этой раз"вязки проходят как раз по спорной территории через земли совхоза «Россия». Мы не имеем права не то что строить, а даже проектировать что-то на чужой земле. Тем не менее ситуация именно такова, проект есть, а споры о принадлежности территории до сих пор продолжаются. Выход такой: либо эту землю вы"купать, либо договариваться с ними. Я не могу комментировать эту ситуацию: не моя компетенция, но существует вариант решения вопроса через мировое соглашение и мы очень на него рассчитываем…

Новый имидж города — Бесспорно, город развивается, появляются новые функциональные объекты. Но они не отличаются эффектной современной архитектурой: унылые фасады, неказистые здания или бесформенные монстры… — Невыразительная архитектура — это зачастую несогласованное строительство, когдаобъект построен (в частности, это касается торговых комплексов, где проведена реконструкция фасадов) самовольно, без утверждения проектов получения согласования или разрешения. И эту практику узаконивания самовольных построек через суд пора прекращать. Хотя я должен заметить, в последние годы появляется немало объектов, которыми можно гордиться. Я не буду сейчас выделять конкретно каждый, но отмечу суперсовременные тенденции на объектах-маяках — «Аэрохолл», «Парк Хаус», «Вега». Это современные проекты, к уровню которых нужно подтягивать все остальные вновь появляющиеся объекты. Потому что именно такие комплексы определяют структуру окружающей территории, и даже всего квартала, уровень восприятия. В обозримом будущем планируется реконструкция «Рынка-Агро» (пирамида на улице Юбилейной) в Автозаводском районе, магазина «Восход», торгового центра «Русь». Думаю, среди них как раз и будут достойные архитектурные новинки.

Эксклюзивное интервью Александра Кирьякова для газеты «Million Плюс», опубликовано в № 10 январь 2006г.

~ Статьи и информационные материалы ~

Тольятти – Сити: смена имиджа