~ Статьи и информационные материалы ~

Гонки по вертикали

Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

Обратная сторона строительства небоскребов в Москве – отсутствие внятной градостроительной политики

Москва активно растет вверх. Наблюдающим огромную стройку в Сити это особенно хорошо видно. Небоскребы в Москве расставляют, руководствуясь двумя принципами: кучкой (в Сити) и врассыпную (по программе «Новое кольцо Москвы»). В августе столичное правительство попыталось упорядочить ситуацию и утвердило схему размещения 58 площадок, на которых к 2015 году должно быть построено 200 высоток. При этом мэрия хочет запретить строительство всех небоскребов, не входящих в эту схему или не расположенных в Сити.

Зачем городу столько высоток? Почему их строят? И нужны ли они с точки зрения градостроительства?

Небоскребы на МКАД

Программа правительства Москвы «Новое кольцо» начата в 1999 году. Ее лоббировала известная девелоперская компания «Конти». Она же получила первый участок по этой программе на Кутузовском проспекте, построила на нем высотку «Эдельвейс» и вышла из проекта. Московское правительство сделало специальную компанию «Новое кольцо Москвы» (НКМ), которая должна была разработать схему размещения небоскребов по территории города, подготовить документацию и продать участки частным девелоперам.

За почти девять лет существования компании результаты неутешительны. Построено всего несколько домов (точную цифру в компании отказались сообщить). И даже в тех немногочисленных проектах, что реализуются, не все складывается. Так, в высотке по адресу Ленинский проспект, 111/2, где уже купили квартиры 600 семей, возникли проблемы у девелопера. Городу пришлось его менять. А чтобы новому застройщику было выгодно достраивать высотку, пришлось количество башен в комплексе увеличить до трех.

«Новое кольцо Москвы» неоднократно выставляло участки под строительство на конкурс, но лишь немногие из площадок нашли инвесторов. В конце 2007 года схема размещения небоскребов была представлена Юрию Лужкову. Она предполагала выделение на территории города 60 территорий для высотного строительства, где могли бы вырасти 200 зданий выше 30 этажей. Схема была раскритикована мэром и отправлена на доработку. Окончательный вариант мэр утвердил только спустя год.

Сама идея разбросать новые небоскребы по городу выглядит странной. Когда высотное здание внедряется на территорию существующей застройки, то это слишком большая нагрузка на дороги, сети, экологию. Качество жизни в районе неизбежно будет падать. Возьмем для примера ту же высотку «Вертикаль» на Ленинском проспекте: она возводится на перекрестке, где и сейчас постоянная пробка. А если здесь будет жить еще тысяча семей, у каждой из которых, как минимум, один автомобиль?

Подробное изучение программы НКМ ставит множество вопросов. Допустим, сразу несколько небоскребов планируется возвести возле МКАД – кому они тут будут нужны? Зачем сразу три высотных зоны в конце Ярославского шоссе? Последняя странная идея, связанная с НКМ, – решение строить высотки за счет бюджета города. То есть если инвесторам это неинтересно, убыточные стройки будет вести город? В общем, и с точки зрения градостроительства, и с точки зрения экономики программа сырая, если не сказать, вредная для города. Она преследует цель получения дополнительных квадратных метров одновременно с ухудшением качества жизни. И то, что она буксует, весьма позитивно.

Мини-Манхэттен

Сити – совсем другая история. Здесь с логикой все в порядке: создается концентрированная зона деловой активности, район, полностью состоящий из небоскребов. Такие зоны есть во многих мировых столицах. По логике московский Сити похож на созданный так же с нуля район La Defense в Париже. Центр французской столицы тоже испытывал колоссальное давление денег, и в середине 60−х было решено построить мини-Манхэттен. Его строили за пределами исторического города, за местной кольцевой дорогой. Новый район небоскребов должен был спасти исторический центр от девелоперов и новой застройки и вместе с тем предложить отличные возможности для бизнеса.

В московском Сити сегодня строятся лучшие здания в городе. Их проектируют лучшие архитекторы мира: Норман Фостер, Сергей Чобан, Фрэнк Уильямс, бюро NBBJ. По инженерным системам, по фасадным решениям небоскребы Сити не имеют аналогов в России.

А вот с точки зрения градостроительства к программе есть вопросы. В отличие от Defense московский Сити расположен слишком близко к центру города, всего в нескольких километрах от Кремля. И потому полноценно разгрузить центр не может. Другое отличие – в решении транспортных проблем. Уже к моменту начала строительства Третье кольцо в этом районе было перегружено. С появлением первых небоскребов пробки стали хроническими. К тому же в большинстве случаев застройщики решили сэкономить на подземных парковках – так они улучшали экономические показатели своих инвестпроектов. В результате уже сегодня припарковаться в Сити можно только в 10—15 минутах ходьбы от высоток. Мост и две станции метро не решают вопроса: успешные менеджеры не хотят пользоваться подземкой. А что здесь будет, когда в Сити заедут 200 тыс. человек?

А теперь немного пофантазируем. Представим, что Сити начали бы строить не на нынешней площадке и даже не на МКАД. А где-нибудь в районе Кубинки, как предлагал известный московский архитектор Михаил Хазанов. Туда провели бы ветку скоростного железнодорожного транспорта, и путь до центра города занимал бы 20—30 минут. И проложили бы 10−полосное автомобильное шоссе для тех, кто не собирается расставаться с рулем. В «Новое Сити» можно было бы перевести часть правительства России и Московской области. Там же разместились бы штаб-квартиры российских и международных корпораций. Жить чиновники и бизнесмены могли бы в построенных рядом коттеджных поселках и новых городках, спроектированных по самым современным градостроительным технологиям. Уровень жизни в «Новом Сити» был бы очень высоким: там быстро появились бы хорошие рестораны, магазины, торговые центры, фитнес-клубы и проч. А главное, что дал бы такой подход, – новую ось развития Московского региона. Благодаря такой стратегии, ожил бы весь это луч Подмосковья вплоть до сотого километра. Был бы спасен исторический центр, а Москва избавлена от пробок и многих других проблем. Такая стратегия с созданием спектра совершенно новых возможностей и называется во всем мире градостроительством.

Гонка амбиций

«Повышенный интерес девелоперов к реализации высотных проектов обусловлен несколькими факторами. Во-первых, дефицитом земельных ресурсов при активном росте населения города – основная причина роста Москвы ввысь. Во-вторых, удобством проживания в многофункциональных комплексах с развитой инфраструктурой, идеей создания своеобразного города в городе», – говорит Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам компании «Лиедел Инвестментс Лимитед».

«В Москве сейчас около 200 миллионов квадратных метров жилья. Очень много аварийного или с истекающим сроком амортизации. Ежегодно требуется вводить в эксплуатацию 5—6 миллионов квадратных метров. Площадок для нового строительства мало, так что рост города вверх неизбежен», – считает Павел Фукс, акционер компании «МосСитиГруп». При этом, как он отмечает, в Москве весьма востребованы качественные объекты высотного строительства.

Важную роль играет и фактор имиджа. Застройщику успешная реализация амбициозного проекта высотного строительства обеспечит громкое имя. Но существует негласное соревнование не только между застройщиками, но и между городами и странами. Строительство знакового небоскреба – это заявка на лидерство, доказательство своих финансовых и интеллектуальных амбиций.

Весь ХХ век в Америке небоскребами мерялись Нью-Йорк и Чикаго. Сейчас в мировой гонке небоскребов выигрывают Юго-Восточная Азия и страны Персидского залива. Не случайно самое высокое здание строится в Дубае. Его высота тщательно скрывается, но шейх Мухаммед бин Рашид Аль Мактум считает, что такое здание в любом случае должно быть в Дубае, ибо рассматривается как живое доказательство возрождения арабского народа.

В гонку амбиций включилась и Москва. Комплекс «Федерация» станет самым высоким зданием Европы. Планируется к строительству еще более монументальная башня «Россия» Нормана Фостера. Но есть в небоскребизации Москвы странность. Она в том, что множество проектируемых высоток, особенно по программе «Новое кольцо Москвы», – это жилье. В Европе жилые небоскребы – редчайшие экземпляры. Один из немногих построен по проекту Сантьяго Калатравы – уникальная высотка Turning Torso в Мальме. Кстати, шведы не бросились жить в этом удивительном доме-скульптуре. В Европе предпочитают жить на земле – если не коттеджах или таунхаусах, то в низкоэтажной застройке. Так полезнее для здоровья. Даже в высотном Манхэттене жилых небоскребов немного – не более 10%. Остальное офисы. Из них некоторые, как башни Трампа, иногда используются в качестве пафосного жилья во время редких наездов знаменитостей в Нью-Йорк. Подавляющее большинство американцев селится на земле, а не в небесах. А вот где строятся жилые высотки, так это в Китае и Юго-Восточной Азии (много людей и мало земли) или в Дубае (мало морского побережья, а видовые квартиры очень ценятся).

В России земли очень много, население не растет. Зачем же строить небоскребы? Гораздо более логично строить апартаменты в больших многофункциональных комплексах. На такие апартаменты, расположенные в деловом центре Сити, есть спрос. Они же решают и градостроительные вопросы: совмещение в одном здании офисов и жилья снижает нагрузку на транспортную систему города и экономит людям время. Но строительство просто жилых высоток в спальных районах совершенно не нужно.

Тем не менее вслед за Москвой увлеклись жилыми небоскребами и города-миллионники. На вопрос «зачем?» ответ прост до невероятности: высотки в нынешних условиях выгоднее для застройщиков. Квартиры там продаются в розницу в момент строительства, и такой проект имеет высокую рентабельность (40—50%). А если строить офисы или гостиницы и сдавать их в аренду, то окупятся такие проекты за семь-восемь лет. И здесь ключевой момент для понимания градостроительной ситуации в России: у нас строится не то, что нужно людям или городу в целом, а то, что приносит максимальную прибыль застройщикам.

«« Назад

	Градостроительное проектирование
	Ландшафтное зонирование Тольятти в рамках студенческих работ
	История