~ Градостроительное проектирование ~

Кадастровая оценка городских земель:методические основы и инструментальные средства

1. Ситуация

Начало экономических реформ поставило задачу оценки стоимости городских земель. Спрос немедленно породил предложение. За короткий срок с начала 90-х годов появилось множество различных методик, разделивших между собой сферы влияния в городах. Городские власти, не имеющие ни достаточной информации, ни достаточного опыта, оказались вынуждены хвататься за первые попавшиеся предложения, зачастую весьма слабые и несостоятельные. С другой стороны, за отсутствием собственной школы многие обратили свой взгляд на зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж.К.Эккерта, Генри С.Харрисона и Дж.Фридмана [1, 2, 3]за короткое время стали классикой.

Западный опыт исследований по проблеме стоимости городских земель отнюдь не ограничивается указанными работами современных авторов. Его история начинается более 100 лет тому назад. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890 г. по 70-е годы нашего столетия сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Количественные методы изучения» [4](Пьер Мерлен — директор Института районной планировки и урбанистики в Париже). Он рассматривает персонально работы А.Маршалла, Р.Харда, М.Хальбвахса, Р.Хейга, Р.Тарвея, Р.Ратклиффа, П.Уэнда, Л.Уинго, У.Алонсо, М.Маарека, Р.Мейера и приходит к следующим выводам: «Несмотря на различия в подходах и в формализации, все рассмотренные модели имеют много общих черт. В частности, они сходны в акцентировке значения времени, расходуемого на передвижения (обобщенные транспортные издержки) (курсив наш, А.Р.), тем самым показывая, что вопрос о цене земельных участков в городе нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных средств. Во всех этих теориях местные факторы (или факторы локальной неоднородности города) вводятся лишь как корректив, что и создает схему кольцевых концентрических зон, где контуры изохрон превращаются в изолинии равных цен и равных доходов. Их видоизменяет только анизотропная структура транспортной сети и наличие вторичных центров притяжения…».

От себя добавим, что рассматриваемые П.Мерленом модели роднит также то обстоятельство, что все они являются попыткой осмыслить факторы, влияющие на стоимость городских земель, и построить формулы, позволяющие ее рассчитать. Однако, простое формульное моделирование, несмотря на справедливость исходных установок и общих качественных результатов, не может быть успешно применено к такому сложному явлению, как город. Оно влечет за собой неизбежные многочисленные упрощения, ведущие к существенному искажению реальной картины. Так, в большинстве случаев транспортная доступность рассматривается только по отношению к городскому центру, что явно недостаточно, и к тому же нечетко, поскольку в свою очередь требует определения понятия «городской центр». Многие факторы имеют существенно нелинейный характер и не укладываются в предлагаемые формулы.

Быть может, отмеченные слабости этих моделей и послужили причиной того, что на практике они оказались трудно применимыми и не дающими полноценных результатов. К сожалению, дальнейшее развитие западных исследований пошло не по пути углубления и поиска новых идей в данном направлении, а по пути отказа от попыток рационального модельного осмысления природы стоимости городских земель. Вместо этого развитие получили чисто статистические (в основном регрессионные) методы анализа рынка продаж недвижимости, в которых, к тому же, стоимость земли определяется лишь косвенно, как разность между полной стоимостью участка земли со зданиями и стоимостью собственно зданий. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые взаимосвязи типа зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, но реальная чрезвычайно сложная картина многочисленных взаимодействий элементов функционально-планировочной структуры города и порождающих их причин так и остается невыясненной.

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В.Калининой, тесно сотрудничающей с Дж.Эккертом, см., например, [6]. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А.Сегединова и С.И Кабаковой, см., например, [5].

Характерными особенностями методического подхода А.А.Сегединова и С.И Кабаковой являются следующие:

·     преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов, например, кварталов), относимых к оценке стоимости земли данных территориальных элементов;

·     частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние только до центра города;

·     ручная техника оценки в табличной форме, без использования формульных соотношений и компьютерных программ.

К основным недостаткам данной методики можно отнести то, что:

·     оценка осуществляется безотносительно к той функции, под которую предполагается использование тех или иных элементов территории;

·     не учитываютсяпредстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию;

·     учет ранее произведенных затратв виде вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру осуществляется неправильным образом: расчленение инженерных и транспортных систем на фрагменты, относимые к покрывающим их территориальным элементам, методически неверно и на практике ведет к грубым ошибкам в оценке земель; вложения в инфраструктуру должны учитываться иначе: полная стоимость инфраструктуры должна равномерно распределяться на все территориальные элементы, образуя региональную составляющую ренты местоположения

·     учет местоположения территориального элемента только через расстояние до городского центра недостаточен и слишком груб;

·     способ сведениявоедино затрат на инфраструктуру и удобств местоположения никак не определен;

·     методика практически не формализована и опирается лишь на опыт и интуицию авторов. Она не представляется в явном виде, и переход от качественных рассуждений к конкретным оценочным величинам всегда остается за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.

Большинство других методических подходов, отличаясь в деталях, сходятся в трех основных отношениях:

·     транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов определяется только расстоянием до центра города;

·     сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов;

·     оценка ведется как правило безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.

Особый случай представляет методический подход В.А.Прорвича [6], в котором практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских земель, игнорируются вовсе.

С другой стороны, пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет собой методика, разработанная в петербургском АОЗТ «Перспектива» В.П.Федоровым и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга [7]. В упрек ей можно поставить лишь балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.

Такова ситуация на сегодняшний день, требующая новых идей.

2. Исходные посылки и определения

Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, являются не единственной серьезной проблемой. В настоящее время существует два взгляда на городские земли, в частности — на ценность городских земель: взгляд проектировщика-градостроителя в процессе разработки функционального зонирования территории как раздела генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике никак не пересекаются:  указанные два вида работ выполняются независимо друг от друга разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки. Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная. Необходимо построение конструктивной градостроительной теории стоимости городских земель и формирование на ее основе кадастровой оценки земель для фискальных целей.

В основе этого подхода лежат следующие посылки:

·     Стоимость городских земель является отражением процессов жизнедеятельности и развития города, системы ценностей, экономического потенциала и внутренней энергии населения города.  Для ее оценки необходимо математическое моделирование функционально-планировочной структуры города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может быть реализовано на формульном уровне, отчасти — на алгоритмическом.

·     Работы по кадастровой оценке земель и функциональному зонированию территории должны вестись на единой методической и инструментальной основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического процесса.

·     Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории является комплексная градостроительная оценка территории.

Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования  может привести к достижению целей, которые перед ней ставится: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики.

Кадастровая оценка включает три иерархических уровня представления по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации — в оценку земельных участков.

Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Участки, расположенные на периферии квартала, как правило, более высоко оцениваются для торговли и бизнеса, чем участки внутри квартала, а с точки зрения жилья -  наоборот. Точно так же, оценки местоположения квартала в районе и в городе различны с точки зрения различных функций. Следовательно, поквартальная оценка территории как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы — видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (дол. /кв.м). Верхний уровень, территориально-экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально-экономического зонирования для фискальных целей, исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор-столбец: оценка носит осредненный по функциям характер.

 3. Требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель

Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям.

Полнота и адекватность учета факторов

В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

·     локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие  подработанных территорий и др.;

·     экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху , шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Эти ущербы должны выражаться непосредственно в стоимостной форме и сопоставляться со стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня загрязнений;

·     факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,  занимающих ценные городские территории, а  также оценка затрат на проведение мероприятий по реконструкции территорий;

·     коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат времени людей на передвижения в городе, затрат на пассажиро- и грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в городе: к местам жилья, местам приложения труда и объектам сферы услуг. Это требует специального тщательного моделирования условий транспортных сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети метрополитена) и характеристик интенсивности коммуникационных связей между всеми городскими функциями включая точечные функциональные объекты, такие как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.);

·     инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и инженерную инфраструктуры;

·     факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

Непосредственно стоимостная форма учета факторов

Пофакторная оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих коэффициентов следует по возможности избегать.

Модельная и алгоритмическая реализуемость

Реализация перечисленных требований к ПМО возможна только в рамках корректного математического моделирования и построения вычислительных процедур, осуществимых на существующей доступной вычислительной технике за приемлемое время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

Возможность информационного обеспечения

Программно-методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности информационного обеспечения в реальных сегодняшних условиях с учетом реально существующих и доступных организаций-источников данных, готовых к сотрудничеству, взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

Наличие далеко продвинутого задела или опорной разработки

Потребность неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку ПМО с нуля. Степень готовности имеющихся на рынке предложения разработок является важным критерием при отборе их для использования в качестве Базового ПМО Кадастровой оценки земель. Наилучшей ситуацией следует считать такую, когда имеется готовая разработка, удовлетворяющая всем требованиям и нуждающаяся лишь в адаптации к задачам кадастровой оценки и частичного развития.

Взаимодействие сградостроительными задачами

Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу речь идет о программно-методическом обеспечении, обеспечивающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия Земельного Кадастра с Градостроительным Кадастром прямо содержится в нормативных документах.

 4. Базовое программно-методическое обеспечение

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее всем перечисленным выше требованиям и неоднократно апробированное, существует. Это Пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990 гг., применявшийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Аты, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель [8].

Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы:

·     программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка — рентный характер;

·     программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических , экологических и других характеристик;

·     программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования;

·     программа FMP,предназначенная для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используемая в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

ППП ФЗГ — это готовый программно-методический комплекс, удовлетворяющий всем требованиям и могущий служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П.Федорова (АОЗТ «Перспектива»), взаимодействие с которой сулит хорошие перспективы.

Литература

1. Организация оценки и налогообложения собственности. (под общей редакцией Дж.К.Эккерта). — Пер. с англ., М:»Красная Гора», 1997.

2. Генри С.Харрисон. Оценка недвижимости (Учебное пособие).- Пер. с англ., РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 1994.

3. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Изд-во АНХ при Правительстве РФ «Дело ЛТД», М..1995.

4. П.Мерлен. Город. Количественные методы изучения Пер.с франц., М.: «Прогресс», 1977.

5. Комплексная экономическая оценка территорий г. Новороссийска и предложения по формированию платежей за землепользование. — Отчет по договору № 224, руководители работы С.И.Кабакова, Е.Н.Перцик, М., 1992.

6. В.А.Прорвич. Оценка земли в Москве. — М.:»Экономика», 1996.

7. В.П.Федоров. Методика массовой оценки территории города. — Тезисы Четвертой международной конференции «Оценка для целей приватизации, реструктуризации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт», СПб, 1997.

8. Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. — М.: Стройиздат, 1989.

«« Назад