~ Новости ~

АНО БТИ: территориальное планирование — это не землеустройство

Земельный участок — это не недвижимость. Это всего лишь место, или, как пишут в Земельном кодексе РФ, часть поверхности земли. Место для положения или для полежания чего-либо.

Юридическая фикция по приданию месту статуса вещи давно изжила себя и потеряла практический смысл. Даже юристы начинают поговаривать о кадастре 3D.

Вместе с недвижимым местом поугасли амбиции землеустроителей, еще недавно оккупировавших территории населенных пунктов и промпредприятий в попытках вырастить там плодоовощную продукцию.

Можно сказать, что землеустроительная пена выпала в градостроительный осадок.

Надо полагать, что дремучий взгляд на постройку как на некое улучшение «места» тоже потихоньку поугаснет. И оценщики, вместе с кадастровыми инженерами, применительно к землям 2-й и 3-й категорий, будут оценивать не участок-место с постройками для него, а постройку с участком — местом для нее.

Постройка, как и человек, красит место. Но место меняет ценность в зависимости от того, кто на нем сидит.

В населенных пунктах, как и на промузлах, вообще нет «мест» как таковых. На всех местах, и под местами, и даже над местами, кто-то лежит, сидит или висит.

Такое трехмерное место, образующее среду обитания, в градостроительстве называли «территория». Однако готовящиеся поправки к Градостроительному кодексу РФ (ГСК РФ) предусматривают новое понятие, более широкое и включающее в себя и «объект капитального строительства», и иные объекты и территории.

Предлагаемое название для такого объекта довольно странное и звучит как «объект местного, регионального или федерального значения». Тавтологии такого рода не новость для российского законодательства. Чего стоит только одно определение собственника земельного участка, данное в п.3 ст. 5 ЗК РФ (собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков).

По мнению экспертов АНО БТИ, авторы поправок в ГСК РФ слишком азартно отождествляет трехмерные территории с некими подведомственными объектами (федеральными, региональными и местными). Ведение, согласно Конституции РФ может быть и совместным (восемь вариантов, а не три), тогда как территория едина и неделима и в политическом, и в экономическом плане: единое государство — единое экономическое пространство, в котором можно ввести упорядоченные отношения по главенству ведения.

С учетом конституционного порядка ведения можно говорить о категориях ведения, равно как в ЗК РФ речь идет о категориях земель. Но если категории земель необходимы для целей учета, то категории территорий нужны для управления. Будет проще и понятней вместо объектов федерального, регионального и местного ведения говорить о категорированных территориях федерального, регионального и местного ведения.

Это не туманные «объекты», и не двухмерные земельные участки, а либо единая по назначению и ведению совокупность ОКС с единым пользовательским участком земли при нем (вещное пользование частями единого участка возможно на любом из вещных прав, от собственности до временного сервитута), либо единый по ведению и назначению участок земли (вместе с недрами, а не поверхность) и единым пользовательским комплексом строений при нем (пользование строениями возможно на любом из вещных прав, от собственности до временного сервитута).

При таком раскладе землеустроитель получит во владение свои земли определенной категории, а градостроитель получить во владение свои строительные комплексы определенной категории, от населенных пунктов и промузлов, до подземно-надземных линейных и прочих строений и сооружений (всего 16 вариантов, от точечных и точечно-линейных до объемно-точечных и объемно-линейных). Конечно, могут быть и иные подходы, но подход, смешивающий землю с цементом, абсолютно непригоден.

«« Назад