~ Новости ~

АНО БТИ: в действующем ГСК РФ факт запрета использования земельного участка не по назначению заретуширован целым набором неких «зон»

На сайте АНО БТИ размещена статья руководителя организации С. Киселева «Там где зона с границей — там и кадастровый инженер с вопросом», посвященная учету в Государственном кадастре недвижимости границ градостроительных зон. Ознакомиться с публикацией полностью можно по ссылке http://www.anobti.ru/arc/2010/10120600.shtml

На прошедшем 6 декабря пленарном заседании 15-й Всероссийской конференции «Организация, технология и опыт ведения кадастровых работ» один из докладов был посвящен взаимодействию органов Власти и терруправлений Росреестра, в т.ч. по учету в ГКН границ градостроительных зон.

По мнению АНО БТИ, вопросы определения границ зон и вопросы определения границ недвижимости столь же далеки друг от друга, как градостроительный кадастр от кадастра земель сельхозназначения. Это тем более важно для кадастровых инженеров из числа землеустроителей, чей опыт в вопросах определения границ зон еще незначителен.

Одной из задач кадастрового инженера является выявление имеющихся границ земельных участков, а при отсутствии границ — определение этих границ.

Ранее, до принятия Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Градостроительного кодекса (ГСК РФ) в действующих редакциях, участки в определенных границах предоставлялись для объектов капитального строительства (ОКС), а не для субъектов права (лиц).

Ныне действующие ЗК РФ и ГСК РФ предусматривают предоставление участков не для ОКС, а в собственность лиц, как правило на торгах, т.е. земельный участок стал вроде бы обычным товаром.

Вроде бы обычным, так как Земля, и ее поверхность тоже («земельный участок»), никогда не были и не будут обычным товаром в силу особого правового статуса, запрещающего свободное использование и Земли, и ОКС в интересах и по воле собственника.

Так, постройка, возведенная на земельном участке не предназначенном для нее признается самовольной и подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ). Или, использование земельного участка сельхозназначения не по назначению, или длительное неиспользование, чреваты изъятием участка. Или, жилой дом нельзя использовать как производственный корпус.

Это нормально.

Так во всех странах развитого капитализма.

В действующем ГСК РФ, простой и понятный факт запрета использования земельного участка не по назначению, установленному или согласованному Властью, оказался надежно заретуширован целым набором неких «зон» (См. ст. 1 ГСК РФ, территориальные зоны, функциональные зоны, зоны с особым использованием территорий, иные зоны).

Так, территориальная зона понимается как совокупность земельных участков с известными разрешенными видами пользования. Обратите внимание: в границах пользования, а не в границах собственности. Между тем, пользование возможно как на основе Закона, так и на основе договора. Иными словами, один и тот же участок в границах собственности может иметь два и более видов пользования как по полной площади, так и с разделением по функциям.

Территориальным зонам (участкам в пользовании, в т.ч. по условиям аренды) противостоят функциональные зоны, т.е. зоны с проектным назначением. Функциональная зона может быть включена в территориальную, или может совпадать с ней, или территориальная зона может быть включена в функциональную. Последний случай, когда территориальная зона включена в функциональную, указывает на неизбежность пересечения хотя бы двух видов пользования, а именно разрешенного пользования и пользования по назначению.

И, наконец, зоны с особыми условиями использования ничем не отличаются от территориальных зон, с разрешенными (т.е. не по ограничительному функциональному назначению) видами пользованиями. И те и другие (территориальные с разрешенными видами и с особенными условиями использования) являются дополнительными, разрешенными к использованию в соответствии с функциональным назначением.

Неизбежность пересечения зон с особыми условиями использования как между собой, так и с территорией функциональной и/или территориальной зоны, не допускает сомнений в возможности пересечения территориальных зон, указанных в ст. 1 ГСК РФ.

На первый взгляд в этом нет ничего страшного. Так, обычная шалость законодателя.

Но это на первый взгляд. Серия скандалов с возбуждением уголовных дел (и посадкой на отсидку) в отношении мэров городов, запутавшихся в формулировках зон и земельных участков в неопределенных границах, свидетельствует далеко не о шуточной значимости вопроса.

А какую границу земельного участка покажет Кадастровый инженер для выделенной в натуре доли в праве в общей собственности на здание, если граница пользования прошла по единому участку, разделив его на два пользования, каждый из которых окажется в разных территориальных зонах?

Это ведь не домыслы, а реальные вопросы практики, например практики определения границ земельного участка линейного сооружения, пересекающего десятки территориальных и функциональных зон.

Если учесть, что видов разрешенного использования (т.е. минимальное число видов территориальных зон) можно насчитать без особых трудов можно считать не менее сотни (n="100)," и помня, что число вариантов их комбинирования даже в неупорядоченном варианте равно 2n, то видов территориальных зон будет соответственно 2100. Это наверное меньше, чем число GOOGLE (единица со ста нулями), но все равно это много даже для универсально бесцельного Государственного кадастра недвижимости.

По мнению дирекции АНО БТИ, территориальное зонирование понимаемое как проведение границ по участкам (частям участка) с разрешенными видами использования, вообще не входит в рамки градостроительства.

Землеустроителю нечего делать в границах населенных пунктов, равно как градостроителю нечего делать на просторах лесов полей и морей. В городе (на землях категории 2 и 3) вообще нет земельных участков, а есть строения и сооружения с земельными участками при них как своими принадлежностями.

Вместе с тем, использование ОКС — это стадия эксплуатации, т.е. стадия обратная строительству. И не дело градостроителя диктовать эксплуатационнику, например руководителю АЭС, правила технической эксплуатации, что можно и как можно использовать. Такой подход чреват новыми чернобылями.

«« Назад