~ Новости ~

Аврутин В.Д. (Институт Территориального Развития, СПб): регулирование земельно-имущественных отношений на застроенных территориях

Как мы уже сообщали, на нашем сайте открыта дискуссия «Регулирование земельно-имущественных отношений на застроенных территориях» (см. http://www.gisa.ru/zastr_terr.html )

Цели дискуссии. Выявление самых болевых точек, постановка задач для построения системы правового регулирования земельно-имущественных отношений на основе комплексного инфраструктурного подхода к управлению градостроительным развитием в городах.
Выработка общих принципов, реализация которых обеспечит совершенствование существующих систем управления территориями и недвижимостью в российских городах за счёт применения передовых эффективных методов в рамках действующего законодательства.
Подготовка предложений по совершенствованию действующего законодательства.

Публикуем ответы на вопросы Владимира Длоровича
Аврутина, заместителя генерального директора по градостроительной деятельности Института Территориального Развития (СПб):

1. Что такое земли общего пользования?

В соответствии с законодательством РФ основными критериями выделения территорий (земель) общего пользования является наличие беспрепятственного доступа к ним неограниченного круга лиц и запрет на их приватизацию.
Конкретный перечень таких территорий федеральным законодательством оставлен открытым. В различных федеральных законах к ним, в порядке перечисления, отнесены территории улично-дорожной сети, а также рекреационные территории общего пользования.

1.1. Должны ли они быть оформлены в виде земельных участков муниципальной собственности?
Да. Для полноценного учета и регулирования использования территорий общего пользования считаю целесообразным их оформление в виде земельных участков муниципальной (государственной) собственности.

1.2. Как обеспечить эффективное управление землями общего пользования, как планировать развитие общественных пространств?

На основе их учета в качестве земельных участков; планирования их использования в составе документации по планировке территории и специальных актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

2. Нужен ли градостроительный регламент использования территорий общего пользования или может быть применён другой механизм правового регулирования в отношении этих территорий?

Нет. Считаю, что для регулирования использования территорий общего пользования целесообразно использовать другой механизм правового регулирования, не градостроительный регламент, но иные специальные акты органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Это связано с тем, что в отличие от остальных видов участков допускающих множественность видов использования, территории общего пользования должны быть предназначены для конкретного однозначного вида использования определяемого документацией по планировке территории.

3. Какова роль красных линий в системе правового регулирования использования городских территорий? Как вы понимаете правовой статус красных линий? Требуют ли совершенствования действующие нормы в отношении красных линий? Целесообразно ли отделять планируемые красные линии от существующих?

Красные линии играют важную роль в системе правового регулирования использования городских территорий. Применительно к территориям общего пользования они отделяют «частные» земли от «публичных».

При нынешней трактовке понятия красных линий возникает вопрос о том, каким образом при этом формируется планировочный каркас города; чем ограничиваются кварталы от территорий улично-дорожной сети.
Здесь, на мой взгляд, могут быть два подхода.
Первый подразумевает подразделение красных линий на два уровня «квартальные» — формирующие территории кварталов и внутриквартальные — о них ниже. По такому пути «де факто» пошли органы гос. власти Санкт-Петербурга.
Второй подход возможен при формировании территорий общего пользования как земельных участков, о чем сказано выше. При этом квартал формируется совокупностью n-количества земельных участков предназначенных для существующей и планируемой застройки и участков общего пользования. Внешними границами квартала будут границы земельных участков улично-дорожной сети, обозначенные, в том числе красными линиями.
Улично-дорожная сеть в целом в этом случае будет представлена в виде совокупности соответствующих, целевым образом выделенных в документации по планировке территории, участков общего пользования.

Вообще тема формирования планировочной структуры города и роли в этом механизма «красных линий» это как раз один из наиболее интересных вопросов требующих широкой профессиональной дискуссии.

Планируемые красные линии целесообразно отделять от существующих. В зависимости от того какая это красная линия (существующая или планируемая) целесообразно применять различные решения и правовые механизмы реализации решений по формированию выделяемых ее общественных пространств.

4.1. Должны ли границы территориальных зон устанавливаться по красным линиям?

Красные линии необходимо устанавливать с точностью соответствующей точности установления границ земельных участков.

В соответствии с п. 2 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон могут устанавливаться по различным линиям и границам, в том числе включая красные линии.
В соответствии с пунктом 11) статьи 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что красные линии — линии, которые обозначают границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.

В соответствии с п. 3 статьи 42 Градостроительного кодекса РФ красные линии устанавливаются (и изменяются) в составе проектов планировки территории которые разрабатываются на основании правил землепользования и застройки.

Исходя из изложенных положений границы территориальных зон не целесообразно устанавливать по красным линиям.

4.2. С какой точностью нужно устанавливать красные линии?
Красные линии необходимо устанавливать с точностью соответствующей точности установления границ земельных участков.

4.3. С какой точностью нужно устанавливать границы территориальных зон?
Границы территориальных зон необходимо устанавливать по объектам, имеющим «территориальную привязку»:
• линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
• границам земельных участков;
• границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
• границам муниципальных образований,
• естественным границам природных объектов;
Соответственно точность установления границ территориальных зон будет определяться точности «территориальной привязки» указанных объектов.

5. Есть ли место красным линиям на внутриквартальных территориях? Можно ли выделять внутри квартала красными линиями земельные участки общего пользования?

В соответствии с пунктом 11) статьи 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, вопрос сводится к тому есть ли место территориям общего пользования на внутриквартальных территориях.
На мой взгляд, есть. На территории кварталов могут располагаться проезды, ведущие к нескольким земельным участкам, скверы и иные подобные территории. Они могут быть в общей долевой собственности жителей прилегающих домов. Они также могут включаться в территорию отдельных участков с установлением соответствующих публичных сервитутов. Но также они могут быть и полноценными территориями общего пользования. В Санкт-Петербурге органы гос. власти применяют последний (из перечисленных) вариант, когда подобные внутриквартальные территории выделяются в территории общего пользования. При определенных недостатках и такой подход имеет право на существование.

6. Каковы правовые последствия использования земельных участков, если их границы пересекаются красными линиями? Является ли пересечение красной линией границ земельного участка ограничением земельных прав его правообладателя?

Красная линия — это граница существующей или планируемой к формированию общественной территории.
Если территория земельного участка пересекается красной линией — значит часть территории участка необходима органам гос. власти и/или местного самоуправления для формирования общественной территории.
В законодательстве РФ достаточно детально прописаны вопросы изъятия и резервирования земель для гос. нужд. Применительно к поставленному вопросу, речь в основном идет о сроках. Многие красные линии устанавливаются органами власти без учета сроков, когда они смогут реализовать мероприятия по формированию соответствующей общественной территории, включая финансирование необходимого для этого изъятия территорий. И как бессрочное ограничение прав правообладателя участка такая красная линия создает проблемы для развития территории. Правовое регулирование указанного вопроса требует совершенствования.

7. Допускается ли с позиций действующего законодательства формирование одного земельного участка под несколько многоквартирных жилых домов при межевании застроенных территорий? Имеется ли подобная практика?

В Санкт-Петербурге органы гос. власти придерживаются однозначного мнения, что положения 36 статьи Жилищного кодекса требуют для каждого многоквартирного жилого дома формирования отельного земельного участка. На практике это приводит к многочисленным проблем и несуразностям как для вновь размещаемых жилых домов, так и для формирования земельных участков для существующих многоквартирных домов. Правовое регулирование указанного вопроса, требует совершенствования.

Источник: ГИС-Ассоциация

«« Назад