Докризисная модель девелоперского бизнеса показала свою несостоятельность. Если бизнес и власть от нее не откажутся, то граждане России никогда не дождутся доступного жилья.

В последнее время в девелопменте происходят кардинальные изменения. Часть застройщиков оказалась на грани банкротства. Пакеты акций некоторых девелоперских компаний и объекты недвижимости переходят банкам. Большинство строек заморожено, новых проектов почти нет. Девелоперский бизнес — в подвешенном состоянии. Его будущее неопределенно.

Между тем в стране по-прежнему остается нерешенной задача обеспечения населения жильем, а строительная отрасль рассматривается как возможный локомотив выхода экономики из кризиса. А значит, строители будут востребованы. Какова будет роль девелоперов в послекризисном развитии рынка недвижимости, какие качественные изменения должны произойти внутри компаний? Жизнеспособность этой отрасли сегодня зависит от двух факторов. Первый: начнут ли власти реально что-то делать для того, чтобы запустить строительную отрасль в стране. И второй: смогут ли девелоперские компании стать эффективными и технологичными.

Полевые игроки

До кризиса основными операторами рынка жилищного строительства в Москве и регионах было несколько групп игроков.

Игроки первого эшелона — это компании, созданные на базе советских московских и региональных строительных трестов с объемами строительства от 100 тыс. до 1 млн квадратных метров жилья ежегодно. Как правило, за каждой из них стоял высокопоставленный чиновник, наделенный полномочиями в сфере формирования и распределения государственного или муниципального заказа на строительство жилья (мэры, руководители департаментов строительства). В обмен на строительство бюджетного жилья (для мэрии, Мин­обороны и проч.) эти компании получали доступ к земле для осуществления коммерческой застройки. Благодаря такому бартеру они благополучно существовали. Незадолго до кризиса контроль над некоторыми строительными холдингами первого эшелона перехватили финансово-промышленные группы. Однако, лишившись доступа к госзаказу, захваченные строительные конторы стали нежизнеспособны.

Игроки второго эшелона — это крупные компании, созданные также не без участия местных и федеральных чиновников. Компании позиционируются на рынке как крупные частные застройщики, реализующие собственные проекты. На практике они являются участниками схем совместного с чиновниками извлечения ренты из подконтрольной им земли.

В Москве в эту группу входили несколько застройщиков, возводивших элитное жилье в центре столицы, а также несколько десятков компаний из сегмента строительства жилья бизнес-класса в престижных районах города. Ежегодно каждая из таких фирм строила около 100–150 тыс. квадратных метров жилья и коммерческой недвижимости (в регионах значительно меньше). Специфика бизнеса таких компаний заключалась в том, что зачастую у них не было собственных строительных мощностей, генподрядных структур, позволяющих обеспечить замкнутый цикл строительства. Главной задачей этих фирм было получение земельных участков под застройку с минимумом обременений и возможностью размещения на них высотных зданий большой площади с целью извлечения максимальной прибыли. Именно в этот период крупные города страны стали обрастать высотками, претендующими на звание «самых высоких», «самых амбициозных проектов» и проч.

Третий эшелон игроков самый многочисленный, но малооборотистый. Это строительные фирмы с относительно небольшими объемами жилищного строительства — менее 50 тыс. квадратных метров в год. Зачастую их бизнес вставал на ноги тоже благодаря связям во власти. В отличие от игроков первых двух эшелонов такие фирмы слабо встроены в административную вертикаль. То есть это, с небольшими поправками, рыночные компании. Как правило, им с боем достаются немногочисленные земельные участки, которые местные администрации вынуждены распределять с соблюдением формальных правил и конкурсных процедур. В основном их бизнес сосредоточен на строительстве небольших офисных и жилых комплексов.

Правила игры

Во всем мире девелоперский и строительный бизнес тесно связан с властями и не может существовать вне административной системы. Этому есть простое объяснение: строительство всегда осуществляется в рамках жестких регламентов и правил в соответствии с градостроительными планами развития территорий. И застройщики, по сути, являются инструментами реализации этих планов. Искусство девелопера состоит в том, чтобы гармонично вписать собственные идеи и проекты в существующие градостроительные ограничения. Именно для выполнения этой задачи у девелоперов и возникают стимулы к повышению эффективности, применению новых технологий и архитектурных решений.

Однако специфика российского девелопмента заключается в отсутствии внятных правил и однозначных регламентов. Например, ни у кого на этом рынке нет четкого понимания, когда, где и какие объекты, инженерные коммуникации будут построены. Отсутствуют четкие правила подключения к инфраструктуре, а затраты на нее колоссальны: официальная стоимость подключения к инженерным коммуникациям в Москве составляет от 1,8 тыс. до 4 тыс. долларов за 1 кВт установленной мощности в зависимости от района. Полная стоимость подключения к сети электроснабжения в отдельных районах Московской области (включая затраты на обеспечение выполнения технических условий и «неофициальные» платежи) в 2008 году достигала 5 тыс. долларов за 1 кВт. Это при том, что капитальные затраты на строительство газовых электростанций составляют примерно 1,8 тыс. долларов на 1 кВт. И таких примеров множество.

Сбор необходимых подписей для строительства в России занимает более 700 дней, тогда как, например, в Швеции всего около 116 дней. По затратам на согласования Россия находится примерно на одном уровне с такими странами, как Нигер и Гвинея-Бисау. «Более неразумной и низкоэффективной схемы вообще в мире нет. Только в какой-нибудь африканской стране, где король — единственный хозяин и вокруг него вассалы бегают и собирают дань», — говорит гендиректор девелоперской компании «Комстрин» Максим Сотников.

В такой системе могут процветать только компании, которые являются спекулятивным инструментом в руках чиновников, а не какие-то рыночные субъекты. Как только система, основанная на монопольном извлечении ренты, рушится, моментально банкротятся ее агенты. Что мы и наблюдаем сегодня. В этом смысле показательно, что в кризис первыми посыпались не компании третьего эшелона, реализующие проекты на площадках с максимальными издержками и обременениями, а всевозможные «друзья мэрии», активно наращивавшие в последние годы обороты и утратившие элементарное рыночное чутье. «Кризис показал, что бизнес многих строительных компаний неэффективен во всем: в процессах, в управлении финансами, в инвестиционной стратегии. Например, при массовом строительстве себестоимость возведения домов должна быть очень низкой, если правильно организован процесс. Ведь крупные компании имеют замкнутую производственную цепочку. Однако в кризисный момент именно крупные домостроители первыми столкнулись с серьезнейшими проблемами, потому что была неэффективно выстроена производственная деятельность и продажи. Внешний кризис настиг компании в тот момент, когда у них уже был внутренний кризис», — констатирует старший руководитель проектов консалтинговой компании Roland Berger Strategy Consultants Мария Михайленко.

За новый альянс

Кризис показал, что сложившаяся в последние годы модель девелоперского бизнеса порочна. От нее нет ни экономической, ни социальной отдачи. Жилья, инфраструктуры, школ, детских садов по-прежнему не хватает. Более того, результатом бурной деятельности девелоперов первых двух эшелонов стало появление множества уродливых жилых зданий и даже микрорайонов (к которым, например, относятся микрорайоны массовой панельной застройки в Московском регионе). Социальные и градостроительные проблемы существенно обострились.

Сегодня было бы наивно ожидать резких структурных и качественных преобразований в строительной отрасли — слишком она консервативна и инертна. Однако шагом к такого рода преобразованиям могло бы стать возникновение качественно нового альянса государства и строительного бизнеса, главной задачей которого было бы не извлечение рентных доходов, а созидательная работа, направленная на решение социально-экономических задач.

Рискнем предположить, что инициатива о создании подобного альянса должна исходить от власти — должны быть заданы новые правила игры. Если же правительство и муниципалитеты не примут никаких мер в этом направлении, то в лучшем случае застройщики надолго окажутся в прострации, в худшем — докризисная эпопея закрутится по новому кругу.

Что требуется от власти? Реалистичные планы развития территорий, учитывающие все аспекты жизни людей: качество недвижимости, транспорт, занятость, наличие социальных объектов. Жесткие, но осмысленные правила и регламенты застройки, а также инфраструктурная подготовка территорий. Процедуры согласований должны быть четко регламентированы и упрощены. Надо законодательно закрепить эталонный процесс согласований и получения разрешений, включающий исчерпывающий перечень необходимых бумаг с указанием четких сроков рассмотрения документов, сфер ответственности согласующих органов. В свою очередь от девелоперов потребуется умение быстро, качественно и недорого возводить жилье, опираясь на современные технологии строительства.

Осмысленное партнерство власти и застройщиков в этой области могло бы стать шагом к технологическому развитию строительного сектора. Государство, взяв на себя решение инфраструктурных задач и создание системы финансирования строительства, могло бы потребовать от застройщиков качественно нового продукта как в плане технологических инноваций, так и в плане ценообразования.

До сих пор застройщики не оставляли покупателям жилья выбора: либо панель, либо высотки бизнес-класса, либо совсем нишевые и дорогие проекты. Никогда у застройщиков не было ограничений в цене реализации продукта — растущие издержки покрывались повышением цен на недвижимость. При таком подходе перед строительными компаниями не стояло задачи оптимизации. Они создавали среду, не считаясь с деньгами. До сих пор основным инструментом создания комфортной среды были не инновационные планировочные и архитектурные решения, а дорогие отделочные материалы и инженерные системы. Подобного рода проекты, во-первых, сразу же перемещались в разряд элитных, а во-вторых, не решали проблем комфортного проживания за пределами отдельного дома. За почти пятнадцатилетнюю историю существования российского девелопмента остались неосвоенными целые ниши рынка жилья, например комплексного мало— и среднеэтажного домостроения.

Эффективное завтра

Новая схема партнерства застройщиков с государством, ориентированная на создание адекватного по цене/качеству продукта, возможно, заставит их задуматься о собственной эффективности. К сожалению, десятилетний бум на рынке недвижимости не привел к появлению в строительной отрасли мощной прослойки предприятий, умеющих строить быстро и качественно. Наоборот, рынок заполонили компании, ориентированные на спекуляции с недвижимостью. Их экспансия была поддержана на административном уровне и легализована архитектурным сообществом. Проектные институты превратились в проводников спорных и неэффективных инженерно-технических и архитектурных решений, навязанных отдельными компаниями.

В последние годы многие крупные строительные фирмы деградировали, растеряли инженерный потенциал. Рост рынка недвижимости затуманил сознание строителей, которые посчитали, что строить самостоятельно невыгодно. Рынок строительного подряда был отдан таджикам и туркам.

Драйвером девелоперского бизнеса стала не динамика продаж жилья, а раздутые акты оценки активов, позволяющие безболезненно кредитоваться. Если во всем мире всегда проводилась грань между проектным и корпоративным финансированием, то в нашей стране она зачастую была стерта. Застройщики легко превращали проектное финансирование в корпоративное. И распыляли деньги внутри компании либо за ее пределами.

По оценкам компании McKinsey, производительность труда в российском строительстве составляет 21% от уровня производительности в строительном секторе США и около 33% от уровня Швеции. Один российский строитель в год возводит 18 квадратных метров жилья, тогда как швед — 51 квадратный метр, а американец — 81 квадратный метр!

Один из способов повышения эффективности — использование высокопроизводительного оборудования, применение современных высокоэффективных материалов и конструкций. Например, в России, в отличие от других стран, в строительстве редко используются деревянные и металлические каркасы и сборные конструкции. Из сборных стеновых конструкций (в том числе бетонные и деревянные панели) возводится около 17% жилья, тогда как в США этот показатель достигает 70–80% (данные из исследования McKinsey «Производительность в секторе жилищного строительства»).

До кризиса одной из причин отставания в производительности являлось отсутствие у компаний стимулов к повышению эффективности, в том числе из-за благоприятной рыночной конъюнктуры. Кризис кардинально изменил рыночную конъюнктуру. И если будет принято решение все-таки обеспечить народ жильем, то от застройщиков потребуются эффективность, мощности и рабочие руки. Во всяком случае тем компаниям, которые захотят попасть в обойму, придется над этим поработать. По экспертным оценкам, двукратный рост производительности в строительном секторе позволил бы без привлечения дополнительной рабочей силы увеличить объем строительства жилья с нынешних 60 млн до 129 млн квадратных метров в год!